[용어정리] Case–Shiller index

▣ Case-Shiller Index

• 케이스쉴러 지수는 세계 3대 신용평가회사인 Standard & Poor's(S&P)가 발표하는 대표적인 주택가격지수로 칼 케이스 웨슬리대 교수와 로버트 쉴러 MIT 교수가 개발하였습니다.
• 미국에서 2회 이상 재판매되는 주택 가격의 평균적 변화를 나타낸 것으로 집계기준이 되는 대도시권(Metropolitan Statistical Area; MSA)의 주택 가격 변동률로 산정해 신뢰도가 높은 대표적인 주택가격 지수입니다.
• 케이스 쉴러 지수는 미국 주택가격지수(national home price index), 20개 MSA를 종합한 20대 대도시지수(Composite-20 Index), 10개 MSA를 종합한 10대 대도시지수(Composite-10 Index), 20개 도시 종합지수(twenty individual metro area indices)로 구성됩니다.
• 케이스 쉴러 지수는 1987년 1월부터 산출이 되기 시작했으며 2000년 1월이 100으로 기준점이 되었습니다. S&P는 전국 지수를 제외한 3종류의 지수를 매월 마지막주 화요일 오전 9시(미 동부시각)에 두달 전 기준으로 발표합니다. 전국지수는 2월, 5월 8월, 11월 마지막 주 화요일에 발표됩니다.

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▣ 케이스 쉴러 지수의 추세적 경향

• Shiller 교수는 그의 저서 Irrational Exuberance에서 실제 주택 가격이 1890년 수준으로 돌아가는 경향을 보인다고 하였습니다. 하지만 가격이 수준을 벗어난 기간이 있었다고 합니다. Shiller 교수의 책에서는 1890년을 100으로 환산하였고 현재는 2000년 1월이 100이 기준점입니다.

• 1921-1942 : 가격이 전체적으로 1890년대보다 낮은 유일한 기간이었습니다. 주택가격의 하락은 1차 세계대전에 의해 일어났고 1918년 인플루엔자 대유행, 1930년대 대공황, 2차세계대전으로 인해 매우 부정적인 영향을 받았다고 합니다.
• 1953-1977 : 이기간은 가격은 점차 하락하였지만 1890년 수준보다 높은 수준을 유지했으며 원인은 2차 세계대전의 종식, Baby Boom의 시작과 대공화 이후 투기적 성향으로 인한 영향이라고 합니다.
• 1976-1982 : 캘리포니아 지역 거품으로 인한 주택 가격의 상승이 있었다고 합니다.
• 1985-1989 : 서부해안과 동부 해안의 지역거품으로 인한 주택가격의 상승이 있었다고 합니다.
• 1997-2008 : 글로벌 붐과 부동산 버블로 인한 상승이 있었다고 합니다.

1988년부터 장기적으로 볼 때 우상향하는 모습인데  앞으로도 2000년 1월이 기준점이 될 수 있을것인지 궁금해집니다.

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▣ 케이스 쉴러 지수의 가치와 투자

• 케이스 쉴러 주택가격 지수는 2006년 1분기에 198.01의 사상 최고치를 기록했습니다. 물론 현재는 이것을 경신했습니다. 이후 2008년 가장 큰하락을 기록했고 대부분의 지수가 100 ~ 120사이에서 변동하였으나 2008년 이후 최저점은 2012년 1분기 114였고 이후 지속적으로 상승하여 현재 240을 넘어서고 있습니다. 
• 2008년 경제위기와 2020년 코로나 판데믹에 의한 양적완화로 유동성이 늘어나고 대부분의 자산가격이 상승하고 있는 경향을 비추어볼 때 현재가 유례없는 호황일까요? 아니면 유례없는 거품일까요? 이제 투자를 공부하는 입장에서는 판단이 어렵고 두려움도 생깁니다.
• 케이스 쉴러 지수는 미국 선물시장에서 거래가 가능하다고 하며 관련 ETF는 아직 출시되지 않은 것 같습니다.

 

관련링크
미국-케이스쉴러지수 주택 가격지수(출처 : tradingeconomics.com)
S&P / Case-Shiller U.S. National Home Price Index (출처: fred.stlouisfed.org)